消費者如何在交易以及入住后的諸多環節規避糾紛、減少損失？值此3·15到來之際，《北京晨報·房產周刊》特別推出經典案例解析，以幫助買房人規避樓市中常見“陷阱”。

　　1延期交房細觀開發商資金實力
　
　　矛盾焦點

　　開發商用20萬元“起家”進入房地產行業，銷售本岸小區期房后，未完工卻出現資金鏈斷鏈，致使數百名業主延期4年之久未入住。

　　事件回顧

　　2008 年8月，通州法院以虛報注冊資本罪和職務侵占罪對王海濤判處有期徒刑8年，并處罰金239萬元，至此“本岸事件”有了最終說法。2000年，王海濤用借來的20萬元注冊了5000萬元資本的北京伯雅房地產開發公司，并在通州開建本岸小區。然而小區尚未建好，王海濤公司的資金鏈斷裂，致使數百名業主的新房夢 “撂荒”。

　　根據伯雅房地產公司開發的本岸小區的購房合同約定，開發商應于2005年7月1日交房。但此后，伯雅公司連續4次告知業主延期交房，交房時間被推到2007年。直到伯雅公司一名副總“反水”舉報了王海濤，使得其在2007年1月17日被市公安局通州分局監視居住。最終，檢察院以虛報注冊資本罪和職務侵占罪對王海濤提起公訴。當年3月，本岸小區由新開發商接手并復工。直到2008年8月，本岸小區已改名為“群芳一園 ”，大部分業主已收房，與新開發商關于違約金的談判同時進行。據報道，開發商拖欠的違約金總數已超過5000萬元。

　　律師點評

　　北京市煒衡律師事務所律師莊清忠提示，首先，買房人在選擇樓盤的時候一定要看開發商的開發資質，盡量選擇有一定開發規模的地產企業；其次，雖然期房的價格會比現房優惠，但購買期房本身風險就會更大，因此在簽約時要在違約條款中明確責任，細算違約賠償；最后，如發現出現糾紛，要快速“固定”證據，通過法律手段將自己的損失降到最低。

　　2內部認購切勿輕信他人不簽合同

　　矛盾焦點

　　“內部認購”憑借著價格優惠、戶型優秀等條件優勢一直在房地產行業盛行。但這種不守行規的暗箱操作，對購房人來說，卻是實惠和風險并存的。

　　事件回顧

　　2008 年3月份，讀者杜平向本報反映，鳳凰城項目開發商華潤置地在2004年1月收了自己的16.7萬元首付款后至今沒有通知他入住，多方打聽才得知已付首付的房子又被賣給了別人。通過采訪，記者了解到杜平是通過銷售人員認識華潤置地北京分公司一高層凌某購得鳳凰城一房，當時也是以凌某的名義提交的首付款。而華潤置地拿出一份凌某簽字的“退房協議”，否認一房許兩主。從始至終，杜平手中所能證明自己買房的憑證也就是蓋有華潤置地的首付款收據，且收據上注明了款項用途和房屋的具體坐落位置。2008年7月，杜平狀告華潤置地“一房兩賣”一案開庭。隨后，通過庭外和解，華潤置地收回收據退還款項；而杜平的16.7萬元終于完璧歸趙，但并沒有獲得包括利息在內的任何賠償，還損失了給最初介紹房源的銷售人員的好處費。

　　律師點評

　　北京市筑成律師事務所律師姚克楓指出：“寫明具體坐落位置的購房收據也是合同。國家并沒有明確什么樣形式的書面協議才是標準合同。但就本案看來，在出具的收據上已寫明款項用途和房屋的具體坐落位置，已構成買賣關系，是簡單的合同。”姚克楓強調，如果開發商在出具該收據后，又將房屋賣給他人，顯然是違約行為。杜平告訴記者，法院的意見是本案最大的問題還是沒有標準合同，而收據也確實能證明有這筆購房款存在，因此最好的方式還是庭外和解。

　　3中介陷阱簽字內容要把關

　　矛盾焦點

　　眼下,通過中介找房產生糾紛的事件也比比皆是。從最終看房就暗藏隱患，原因是買房人不細看中介拿出的看房單就簽字，結果未成交演變成違約，因這一矛盾糾紛走上法律訴訟的情況逐年增長。

　　事件回顧

　　2008 年5月，韓先生與妻子在房山看房后，他妻子在中介恒宇世紀公司要求下簽了看房協議。看房協議上明文約定，買房得通過恒宇公司，如果通過第三方購買，需賠償 3%的違約金。因為辦理貸款的原因，韓先生夫妻通過其他中介成交。恒宇世紀得知后很快訴至法院，討要3%的違約金。宣武法院判定，韓先生是否購買所看房屋，是否選擇通過恒宇公司，其作為消費者有自主選擇服務的權利，恒宇公司無權干涉此權利。

　　法院說法

　　宣武法院判決認為，恒宇世紀公司擬訂的《看房協議》，違反了消法關于“消費者依法享有自主選擇服務的權利”的規定，屬于無效。但也有類似案件中介勝訴，其中通州法院在判決類似案件時的說法是：中介公司為購房人提供了房產信息，購房人實際也看了經紀公司提供的房產，依法成立的合同對當事人具有法律效力，當事人應該按合同履行義務。

　　管理房地產中介機構的北京建委市場交易部門一工作人員曾表示，看房確認書也是合同，消費者簽字之前，一定要仔細閱讀條款。消費者如果不認可，可以不簽字，一旦簽字，就等于認可，要負法律責任。