經濟適用房應存在還是廢除?
新華網消息據《國際金融報》報道 進入2009年，全國各地經濟適用房建設呈現冰火兩重天現象：北京、河北、遼寧、山東等地紛紛提出將減少或者停建經濟適用房，擴大廉租房保障范圍以解決低收入者家庭住房困難問題，過去重經適房輕廉租房的做法開始轉向；而上海、江蘇、重慶、云南、福建等地卻一派熱火朝天的景象。其中上海市尤為引人矚目，自2008年建設400萬平方米經濟適用房之后，2009年將繼續興建400萬平方米。
一石激起千層浪，全國各地、社會各界對經濟適用房可行性的討論日漸熱烈。
■本期嘉賓：
華 偉 復旦大學房地產研究中心副主任
印堃華 上海財經大學房地產研究中心主任
葛 揚 南京大學建筑與房產研究所所長
薛建雄 易居中國分析師
陸騎麟 佑威房地產研究中心副主任
(排名不分先后)
經適房是否應停建
自1998年取消福利分房以來，經濟適用房制度在解決中低收入家庭住房問題、穩定住房市場價格方面的確起到了一定作用，但另一方面也產生種種問題。自問世起，定位模糊的經濟適用房政策就一直在質疑聲中蹣跚而行。”
【正方】
華偉：經濟適用房目前存在的問題是，政府雖然出臺了相關政策和目標，但是并沒有細則與之配套。建經濟適用房初衷是好的，但是為什么在實施過程中老是出現偏差？北京的經濟適用房是 200多平方米的豪宅，基本上都是官員在買。山東的經濟適用房又建在了風景區。我只能說，這是政府念錯了經、唱錯了調。
茅于軾說停建經濟適用房，只是用比較極端的說法來表達他對政策執行力的懷疑。與其建設了經濟適用房卻又無法解決根本問題，還不如不要做。
問題的關鍵不是是否要停建經濟適用房，而是針對經濟適用房建設該制定怎樣的政策，而政策能否按照原樣執行下去。我們要一分為二地看待這個問題，大家都期待經濟適用房的正面效果，但是如果沒有好的執行，一切都是枉費。
印堃華：經濟適用房建也可以，但量不應該很大。
其實我一直不主張興建經濟適用房，因為經濟適用房主要存在四個方面的問題：第一，我國目前沒有透明的收入制度，很多人的工資無法準確衡量，這就為滋生腐敗埋下伏筆；第二，經濟適用房的價格實際上比市場價低不了多少，但產權不完整；第三，買經濟適用房的人，實際上是收入不足以買房的人，他們購房之后不可避免地淪為“房奴”，進而生活質量下降；第四，用來興建經濟適用房的土地通常由政府行政劃撥，出于利益上的考量，地方政府不太可能在價值高的地段興建，如此一來，交通等實際生活成本會有所上升。
興建經濟適用房可以說“好心”，但效果未必好。總之，不要勉強買房。
葛揚：我們不要一下子否定掉經濟適用房，而是要探究制度出現了什么問題，如果換一種社會保障體系，也解決不了問題的話，停建也是沒有意義的。現在經濟適用房所出現的問題，關鍵在于制度和執行層面上出現了問題，而不是經濟適用房本身不適合現在的住房保障體系。當然，如果用廉租房來代替經濟適用房，可能不再會出現很多有錢人買經濟適用房的現象，但是也不能說，廉租房的執行就不會出現問題，而完全用廉租房來替代經濟適用房，從目前看來又是不現實的。
【反方】
薛建雄：經濟適用房的推出，目的是為了解決社會中間層的生活問題，化解社會發展過程中的矛盾。在目前經濟條件下，我國還有很多中間收入者，有一定的經濟實力卻買不起商品房，因此政府有必要對這類人群給予一定的補貼，這也是保持社會和諧穩定發展的根基。另外，由于經濟發展過程中對未來預期的看好，房價上漲總是走在經濟增長之前。經濟適用房這種享受補貼的相對低價房源，流通到市場后有利于平抑房價。
陸騎麟：經濟適用房的建設不應該停。
首先，經濟適用房是一項“民心工程”，關乎到低收入群體合理住房權利。好多老百姓無法承受虛高的房價，無力購買商品房，居住條件十分艱苦；而有些富人，通過購買多套房產，抬高房價，實現其投資的需求，更有些投機者就此推高房價，得到巨額利潤，這樣房產就失去了其最大的功能——居住。因此建造經濟適用房是符合社會需要，符合老百姓意愿的。
其次，經濟適用房對于平抑周邊市場的房價也具有一定作用。
目前，購房者普遍有一種比較的心理，如果在同一區域內建造商品房和經濟適用房的話，兩者價格一定會出現較大的差距。在成交不理想的情況下，開發商一定會下調價格以吸引購房者。
腐敗問題能否根治
今年兩會期間，有委員提出：經濟適用房以銷售為主，定價權和分配權操于政府官員之手，形成巨大的尋租空間。同時，如果對房屋售價控制不嚴，容易讓開發商獲得不合理的利潤。更為嚴重的是，由于誠信系統不完善，經濟適用房很容易流入炒房者手中，中低收入人群仍然買不起或買不到。”
【正方】
華偉：完全根治腐敗問題要從制度上來解決。政府要拿出勇氣和決心來解決，好的政策，也要通過好的辦法來執行，才能達到初衷。如果經濟適用房現在就發現了腐敗問題，那以后會有更多的花樣和借口來以權謀私。
但是也不能因噎廢食，在沒有健全杜絕腐敗的機制以前，唯有繼續增加更多的經濟適用房，才能更大程度上解決住房問題。
【反方】
印堃華：經濟適用房的腐敗問題無法解決。市場化程度越高，收入越難以計算，監管成本也越高。
葛揚：短時期內，腐敗問題是不可能徹底得到解決的，但是因此廢除經濟適用房也不好。即使把經濟適用房改為廉租房，還是會存在尋租現象。
薛建雄：腐敗滋生是經濟發展過程中不可避免的問題，只有更多、更透明地向社會公開經濟適用房建設、分配等各個流程，以此來接受社會輿論的監督，才有利于減少腐敗問題。在目前的經濟水平上，預期收益是導致腐敗的主要原因之一，所以出臺政策限制經濟適用房流動性，或由政府按到期的經濟適用房價格水平進行回購，將會使那些高收入群體對經濟適用房失去興趣，對減少腐敗會有很大幫助。
陸騎麟：腐敗的問題是不可避免的，徹底解決腐敗問題會是一個長期過程。
公積金能否解決資金困難
對于地方政府來說，公積金是少數可以動用的資金之一。利用公積金建設經濟適用房，一方面有助于地方政府完成住房保障任務，另一方面也能帶動房地產投資。盡管公積金援建經適房的方案切合了地方政府的需要，但來自社會和專家的反對意見不絕于耳。”
【正方】
薛建雄：在社會發展過程中，需要對公共產品進行多方面投資，所以財政資金總是緊張的。如果公積金有盈余放著不用，是社會資源的巨大浪費。經濟適用房的開發由政府掌控，安全性相對較好，但與此同時也需要注意公積金不被挪用、濫用，以保證不影響繳存者的正常借貸。
陸騎麟：公積金對于完善住房保障體系和彌補地方資金不足能夠起到一定作用。但是，經濟適用房建設資金更多地應該依靠開發商來籌集，希望開發商能夠讓利于民，以前賺了錢，現在應該為國家做點實事。
【反方】
華偉：用公積金建經適房顯然不可以，是違法的。公積金不是政府的錢，是老百姓的錢，本金和增值權都歸百姓所有，政府不能隨意動用。即使政府希望改善住房問題的初衷是善意的，也不代表政府可以隨便動用公積金。
印堃華：用公積金對接住房保障體系顯然是不對的。公積金是基金，管理者應通過投資使之增值，資金增值部分理應歸存戶所有。現在公積金增值的部分并沒有還給存戶，只發給存戶少量利息，已經是一種不公平，再用住房公積金對接保障體系就更糟糕。
這實際上是在資金所有權上混淆了公權與私權，是法律所不允許的。這不是“小公”與“大公”的關系，而是公權侵犯私權。
葛揚：公積金可能會起到一定作用，但是公積金是老百姓的錢，挪用所有老百姓的錢來為一部分老百姓建造經濟適用房顯然是不合適的，而僅僅使用相關群體的公積金來建造經濟適用房，又是杯水車薪。因此，光靠這一個方式來解決顯然是不夠的。
住房保障體系首重經適房？
從廉租房、經濟適用房到限價商品房，我國正在謀劃更加全面和立體化的住房保障體系。有專家認為，在廉租房成為住房保障的主要手段之前，經濟適用房意義重大，事實上承擔著保障和平抑房價的雙重責任。”
【正方】
華偉：經濟適用房能否真正解決住房保障體系的問題，要看經濟適用房的政策是否完善，同時還要加強政策監管的力度，才有可能達到最初的目標。
【反方】
印堃華：住房不僅是居住地，還是財產。
從根本上看，要兩權分清，即在解決住房問題的時候不能搞混居住權和財產權兩個概念。居住權需要政府保障，但財產權需要自己爭取。國家要解決困難群眾的居住問題，但這并不等于要一同解決財產購買的問題。政府耗費大量財政資源補貼給私人增加家庭資產顯然不妥，而真正困難的低收入家庭買不起房也付不起市場租金，他們需要的是廉租屋、房租補貼，而不是買房子。
此外，對于大城市來說，房屋租賃的比例理應較高，現在上海房屋私有化程度已經有些過高了。
同時，經濟適用房還有產權不完整等后遺癥。大量建設經濟適用房也會影響城市面貌，使城市在若干年后陷入舊城改造的怪圈。
但可以適量建設一些產權完整的“限價房”，政府對房價進行補貼，解決在一定時期有特殊困難人群的安置問題，使之安居樂業。例如，返滬知青及其子女住房問題，海外和外省市來上海工作的大學生、研究生及高素質專門人才的住房問題。限價房的比例可控制在10%至15%之間。
廉租房是救助，限價房是幫助，兩者要區分清楚。我國尚處于社會主義初級階段，絕大多數老百姓要“自住其力”。
保障老百姓的住房，是保證老百姓有房子住，而不是保證老百姓都有自己的房子。市場經濟是解決有支付能力的需求。有能力者買房，能力強者買新房、大房、高檔房；能力弱者可買二手房、小房、普通房；暫時還沒有能力者則先租房，等有條件時再買房；實在經濟困難租不起房的低收入家庭應由政府通過提供廉租屋或房租補貼來解決，以保障這些家庭最基本的居住需求。
葛揚：現在的經濟適用房體制還是存在一些問題的。倒是廉租房能夠回避其中的一些問題。但是廉租房會要求更多的政府投入，因為廉租房前期投入的回收，只能依靠租金，這個周期動輒需要幾十年，跨度相當長。
我國對廉租房的需求量又相當大，政府如何才能籌集這么大一筆資金是很大的問題。
陸騎麟：經濟適用房的建設應該能夠解決住房保障體系中存在的某些問題。
首先，解決了低收入家庭基本的住房需求。但是目前規劃的經濟適用房建設基地，普遍都處于位置相對較偏的區域，交通以及生活配套設施相對不完善，購房者的生活成本和時間成本較大，讓符合標準的購房者望而止步，寧愿居住在市中心的小房子中。這個問題極有可能會是經濟適用房存在的最大問題。
其次，經濟適用房如果建造在中心城區的話，拆遷費用高昂，最終還將攤入建成的經濟適用房中，由此得來的經濟適用房價格，相信也不是低收入家庭可以承受的。因此，在中心區域建造經濟適用房肯定需要政府財政上的支持。
總之，經濟適用房應該是目前住房保障體系的一種補償，而不能完全替代。
準入門檻是否偏高
目前，全國各城市對購買經適房的條件都有嚴格限制：家庭年收入越少越能通過審批。然而，這顯然是一個巨大的悖論，越窮越有資格買，但越窮也就越沒有購房的能力。同時，大量有能力消化經濟適用房、買不起商品房的中等收入者卻被拒之門外，成為被社會遺忘的‘夾心層 ’。經濟適用房購買對象的收入標準如何確定，既是該政策推行中的難題，也成為社會廣泛關注的熱點問題。”
【正方】
葛揚：現在的經濟適用房對真正有需求的人而言，門檻高了，但是對于并非長期需要經濟適用房的人而言，門檻又是低了。事實上，出現這個問題的關鍵在于，政府并沒有考慮到經濟適用房長期使用后會出現的問題。
過去的經濟適用房都是購房者一次性購買，獲得收益的是住在里面的老百姓，而政府的投入也很大。但是，對于經濟適用房的消費群體而言，有的人是長期需求，但還有一部分人只是階段性需求，后面一部分人，他們只是在一段時間內需要經濟適用房，等將來有了錢以后，完全有能力去買普通商品房。可是政府卻沒有考慮到這一點，因此，經濟適用房的進入和退出機制還相當不完善，這才出現了所謂的門檻問題。
薛建雄：經濟適用房的發展規模應該根據經濟發展水平和財政能力來確定。經濟適用房及其他保障性用房都是商品房市場的有益補充，供應量的多少應該視社會發展的情況而定。當然，其建設和準入門檻也同樣應視市場的發展情況隨時修改。
比如前幾年，商品房市場處于供不應求的狀況，就應該由政府組織建設經濟適用房和其他保障性用房，并且降低準入門檻。這樣可以把更多的人群向保障房疏導，化解商品房供不應求的矛盾。但要是像2008年以來商品房嚴重供過于求，那政府就應該采取市場化的手段來解決經濟適用房和其他保障性用房，通過收購商品房或財稅補貼方式，讓經適房和其他保障性用房的使用者直接從市場上獲得房源。這也有利于消化房地產業庫存過剩的問題，推動房地產業和經濟的健康穩定發展。
陸騎麟：申請經濟適用房的標準是政府通過多方面論證才得出來的，實際上是符合市場要求的。
首先，經濟適用房主要是解決無法通過自己的能力在市場上購買商品房的群體的住房問題，如果申請門檻過于寬松，勢必沖擊商品房市場。在目前我國經濟發展放緩的情況下，必將影響開發商的熱情，對于經濟回暖是不利的。并且如果申請標準過于寬松的話，目前規劃的經濟適用房數量也無法滿足過多的購房者，極有可能形成不公平。
【反方】
華偉：所謂的門檻太高，實際上是老百姓改善住宅的愿望強烈，希望政策惠及范圍能不能再大點、花樣再多點，這樣才能解決更多的問題。很多人希望經濟適用房“一帖藥醫百病”，這是對政策的效果期望太高了。事實上，經濟適用房絕不可能解決所有的問題，所以也就談不上門檻是否過高了。
印堃華：購買經濟適用房實際上是收入還未達到買房水準的困難群體。困難群眾一旦購買了經濟適用房，可能會陷入惡性循環之中，甚至連自身的生活都可能保障不了。