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【策劃人語】

風聲雨聲調控聲，樓事家事天下事。

2006年行將結束，這一年的中國房地產市場伴隨著宏觀調控的腳步，在風雨中蹣跚前行。

這一年，發生了太多的事情，所以我們用整整一個月時間去整理記憶；不過，更讓我們關心的，是中國房地產市場明年的方向和走勢。因此，作為“聚焦樓市年終盤點”最后一期的這一期《上證·地產投資》，特別攜手中國知名的焦點房地產網，共同打造“展望2007，中國樓市十大預言”專輯，希望能憑借平面媒體的深入專業和網絡媒體的廣泛影響，對來年的中國房地產發展進行一次最權威、最廣泛的終極預言。同時，我們也歡迎您加入我們的調查，到焦點房地產網表達自己的觀點。

(柯鵬)

1 宏觀調控政策繼續出臺

□本報記者柯鵬

經過2005、2006年連續兩年的宏觀調控，全國房地產市場發生了很大的變化，冷靜反思逐漸代替了狂飆突進。

不過，從今年宏觀調控的情況看，諸如以“70－90”為代表的一些政策仍沒有最終落地、效果還沒有完全顯現；經歷過兩輪宏觀調控后的全國一些大中城市的房價仍然一路高歌，宏觀調控的效果還沒有達到中央政府期待的高度；與此同時，宏觀調控過程中又有很多新的問題浮現出來，新的應對方法依舊需要。

中國銀監會副主席蔣定之近日就特別撰文指出，我國房地產調控總體還沒有達到預期效果，房地產市場是不穩定的，過熱勢頭仍然存在，并隨時可能向非預期方向發展。

他指出，當前房地產市場主要有四個方面問題：住房供給結構不合理，中低價位住房供給不足；政府利益驅動的追求，土地收益已成為地方政府的“第二財政”；住房價格受人為因素影響很大，少數開發商與中介機構聯手編報甚至謊報商品房銷售進度，發布不實價格信息，人為造成市場緊張；城市住宅建設缺乏合理規劃。

蔣定之特別表示，解決以上問題，明年首先要解決低收入者的住房問題，目前有三種思路和辦法：提供住房補貼、提供廉租房和建設經濟適用房。最好的辦法是政府提供廉租房，這也是先進國家和地區通行的做法。

2007年依舊是個政策年似乎已經不可避免。中國社會科學院金融研究中心研究員易憲容就認為，明年的房地產市場仍然是一個政策市場，變化則在于政府對房地產市場的了解與判斷、在于政府還會推出什么樣的政策。國務院發展研究中心研究員廖英敏也曾表示，明年除了將會繼續落實現有的宏觀調控政策外，可能有的宏觀調控政策還要進一步細化，如在抑制炒作和稅制等方面，可能制定一些具體的措施。

2007年，房地產宏觀調控的大旗將繼續飄揚在全國各地。

調查：您覺得明年還會有哪些針對房地產市場的宏觀調控政策？

2 土地閘門將越收越緊

□本報記者柯鵬

把好土地和信貸兩大“閘門”，是今年房地產宏觀調控的基調，土地市場是一個重要戰場。從“國六條”指出要發揮土地政策的調節作用開始，國家有關土地方面的政策就接二連三地出臺，中央政府對土地的監管力度逐漸加大，而土地閘門越收越緊的趨勢非常明顯。

國土資源部副部長李元前不久表示，明年將在城市批次用地審批中，按規定比例控制好中低價位、中小戶型商品房、經濟適用房和廉租房的土地供應。對一些房價上漲過快的城市，加大土地供應調控力度。

按照國務院最新下發的《關于規范國有土地使用權出讓收支管理的通知》規定，從明年開始，土地出讓收支將全額納入地方基金預算管理。在土地收益新分配中向新農村建設傾斜的同時，建立國有土地收益基金，專門用于土地收購儲備。土地收入全部繳入地方國庫，支出一律通過地方基金預算從土地出讓收入中予以安排，實行徹底的“收支兩條線”。在地方國庫中設立專賬，專門核算土地出讓收入和支出情況。

僅僅一兩天，國土資源部又出臺《全國工業用地出讓最低價標準》，全國所有縣市的工業用地被分成15個等級確定了不同的最低出讓標準，并規定從2007年1月1日起所有工業用地出讓確定價格時必須執行最低控制標準。這樣一來，此前一些地方在招商引資中競相壓低地價甚至以零地價、低于成本出讓工業用地的問題有望得到控制。

隨著中央專門設立的各地土地督察局相繼成立，可以預言，在土地督察部門“提出糾正意見”、“提出整改意見”、“責令限期整改和暫停用地審批”三道令牌下，土地管理的嚴格性將在2007年得到加強。同時，明年將有更多的住宅用地附加限制戶型的要求，土地市場交易也將更加規范、透明。

調查：您如何看待國家嚴把土地閘門？

3 銀行信貸“松緊”兩極化

□本報記者于兵兵

受到去年以來的房地產宏觀調控影響，全國樓市價格雖堅挺依舊，但開發商們的資金鏈卻已經千鈞一發，而背后重要成因之一即是樓市金融推手——銀行體系的“倒戈”。

在今年陸續出臺的近20項房地產調控細則中，金融政策被視為執行到位、效果明顯的典范。“這與入世后金融市場放開、金融體系本身的風險防控意識相關，與人民幣升值預期下國家金融安全的考慮相關，也與樓市本身泡沫擠出的政策導向相關。”上海房地產金融專家叢誠表示。

于是，我們看到了利率上調，存款準備金率上調，開發貸款尤其是土地儲備貸款收緊、90平方米以上住房貸款首付最高三成等不可逾越的房地產信貸底線出臺。“在房地產開發市場的貸款很少有了。”上海工商銀行一位信貸經理稱。

2007年，在以落實現有房地產調控政策為主的調控基調已經定下，金融系統的風險防控意識還將進一步增強。

但是，并不是所有的房地產投資行為都受到限制。上海、南京等幾家大開發商均向記者表示，實力雄厚的大型房地產企業以其項目優質、信譽良好仍然受到銀行青睞，銀行為這類房地產企業開出巨額“授信額度”的信息也不斷流傳于市場。

另外，眾多銀行爭先研發“固定利率房貸業務”的現象也說明，房地產市場仍然是銀行體系非常看好的貸款投資領域之一。

專家指出，銀行信貸兩極分化將是明年上海房地產市場中不可避免的一個趨勢。“從目前來看，國內房地產貸款對銀行還未構成金融泡沫。但從長遠來說，防范風險的意識確實必要。”上海易居房地產研究所所長李戰軍表示，“但這并不等于房地產調控在2007年銀行業發展中占據大量權重，如何改變單一的信貸業務模式，應對國際銀行品牌競爭，同時打好人民幣升值一役仍然是明年金融體系的重心工作。”

調查：您覺得明年房地產信貸門檻會在哪方面變化？

4 房價漲幅進一步回落

□本報記者柯鵬

房地產宏觀政策進一步出臺，土地和信貸“閘門”不松反緊，市場進一步回歸理性，明年的房價漲幅在此三大基礎上，會是怎樣的格局？

應該說，因為事關切身利益，房價漲幅能否得到控制是當前百姓最為關注的話題之一，也是宏觀調控是否取得成效的一個重要的衡量標準。可是縱觀全國，今年的宏觀調控對房價的抑制作用還是有限的，“按下葫蘆浮起瓢”、“一波未平一波又起”成了全國各大城市房價大部分依舊上漲的形象描述，只是領漲全國的以前是上海，現在是北京、深圳等地，漲幅也有所放緩罷了。

國家發改委和國家統計局的最新調查顯示，11月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.2％。從2005、2006年連續兩年的宏觀調控可以看出中央政府對于抑制房價的決心，所以我們判斷，目前房價持續上漲的結果只能是中央將出臺更為嚴厲、更具針對性的政策來平抑房價——進一步宏觀調控必將迫使房價漲幅得到有效的控制。

具體來看，今年的政策實行將影響2007年樓市。預計2007年中國房地產可能出現幾大現象。首先是一、二線城市房價整體漲幅下降，特別是這幾年領漲的京滬等幾大城市；其次是“限價房”推向市場，解決部分中低收入群體的住房需求，同時，輔之以廉租房、經濟適用房等解決民生之需。這些住房保障措施，不僅將打破現有的樓市格局，也將為房價漲幅趨緩和中國經濟健康運行立下功勞。其三，開發商的滯銷情況難以根本改觀，部分樓盤的降價促銷將成為常態，樓市供求關系有望在部分地區轉換，促成買方市場的成形。其四，銀行信貸政策收緊和再次加息的可能性依舊存在，房地產市場供大于求的格局再次得到穩固。

2007年，中國房價漲幅將進一步回落，更多的百姓會擁有自己的新房子。

調查：您覺得明年房價漲幅大約百分之幾？

5 樓市轉向買方市場如果說過去幾年的排隊買房、炒房炒號鮮明地體現了樓市的賣方市場，那么調控下，今年以至未來更長一段時間，買方市場的到來將成必然。

王先生一家五口，為了改善居住，要在上海買一套三室兩廳兩衛的房子。屬于剛性需求，但是也并不急于買房的王先生已經在目前的市場上找到了“顧客是上帝”的感覺。“年中時中介和賣家還都很高調，看了很多樓盤，有的價格一分不讓，態度也很強硬。”王先生介紹。但是到了年底，樓市情況已有改觀。“很多中介找我談，有的可以免去50%的中介費，有的則可以全免，這就能省掉1萬多元呢。”另外，賣家開始承諾分擔轉按揭擔保費等若干費用，在談房價時也不再“一口價”。

賣家的想法也在悄然轉變。劉先生是北方某個中等城市駐上海辦事處的一名主任，去年上海樓市最高點時，劉主任帶領一些在上海工作的同事在松江等區域買了幾套房子，本想短期套利，卻不知不覺中陷入調控引來的投資泥潭。“我現在什么都不想，虧點都無所謂，只要馬上套現。”劉主任稱。但是他自己也認為，由于那些區域的投資性購房較多，加上新房供給體量本身很大，十分難轉手。

買方市場到來的判斷還基于住房結構調控的信號。11月底，建設部再次嚴正表態，沒有公布住房建設規劃的城市必須在12月20日底前公布，沒有建立廉租房制度的城市也必須在年底前建立該制度。經過了70%以上住宅建筑面積須建90平方米以下中小戶型的政策博弈后，中央堅守住房結構底線的姿態再次明確。“盡管這一比例的科學性和合理性仍然有待考驗，但中央政策在結構問題上已經沒有回旋余地。”上海一位開發商稱。而這將意味著未來一至兩年，中小戶型大量出現在市場，房屋總價受到控制，目前大量持幣待購的中小戶型剛性需求得到滿足。“供給加大的一個直接影響就是中小戶型買方市場的到來。”

但是，在中小戶型供給增加的同時，令市場較為憂心的是大戶型住房因房源減少而帶來的市場異動。“所以，究竟是買方市場還是賣方市場可能是因房型而異。能否避免因供地結構和住房結構的改變而帶來的另一種樓市失衡，將是擺在明年調控者面前的一個重大課題。”上海易居房地產研究所所長李戰軍認為。

調查：您覺得明年開發商的態度會進一步緩和嗎？

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2007年中國樓市十大預言